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PROMOTEURS, dé-confinement, et après ?

Promoteur immobilier : les risques du métier


Pour réussir dans la promotion immobilière, il ne suffit pas d’être un as de la fiscalité, des montages financiers ou des PLU…
Les promoteurs les plus en vue des trente dernières années révèlent des personnalités qui sortent de l’ordinaire. Toujours atypiques. Ils font souvent preuve d’audace, de créativité et d’un sens relationnel aigu.

Ce métier est non seulement complexe, en raison de la diversité des compétences requises, mais il les expose aussi à des risques financiers (dus à des retards particulièrement lourds à porter dans la durée, des recours abusifs qui paralysent une bonne partie des constructions de logements, des coûts mal maîtrisés…) …mais aussi à des crises, des krachs boursiers…

Et aujourd’hui une crise sanitaire et économique inédite.


Toutes ont eu des conséquences sur l’immobilier mais jamais une crise aura stoppé toute une économie, mondiale, en quelques semaines.

Nul ne sait comment le secteur de l’immobilier ancien, du neuf, de la promotion, va réagir à tout ceci. Si la crise économique sera violente ou pas.


Pour autant, dans ce contexte singulier, on voit que le résultat des élections municipales a son importance, comment les équipes (nouvelles ou anciennes) sauront relever le défi de la construction ? Avec une offre en augmentation et une demande probablement en baisse, comment rentabiliser les programme en phase de commercialisation ? Alors que pendant la crise, l’innovation a fait la différence pourra- t-elle répondre aussi ces problématique ?


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Aujourd’hui…


Pour l’instant, dans l’immobilier, l’Etat Français réagi à la hâte, dans une situation inconnue, en essayant au mieux de gérer les urgences par des décrets.

Faciliter les ventes en cours, en permettant aux notaires de signer de façon officielle et électronique des actes… mais les études sont-elles toutes équipées pour le faire ?

Dans la promotion, les élections n’ont pas eu lieu, les permis tant attendus ne sont pas déposés, les délais d’instruction, de purge…ont été différés post confinement + 30 jours, puis dernièrement les +30 jours ont été supprimés sous pression des fédérations….

On constate que le gouvernement tâtonne, essaye de s’adapter mais la situation est réellement inédite et très compliquée. Les chantiers sont tous à l’arrêt, mais le bâtiment est un secteur clé pour l’économie, les chantiers doivent donc reprendre.


Mais comment se faire livrer les matériaux en temps et en heure ?


Comment se protéger par rapport aux nouvelles exigences sanitaires qu’il convient de respecter, sanitairement parlant pour protéger les ouvriers, mais aussi légalement désormais car des textes imposent de porter des masques de respecter une certaine rotation, de désinfecter les espaces communs…


C’est du jamais vu avec des pratiques jamais mises en place auparavant… combien de temps pour s’adapter ?


Pour certains promoteurs, ils identifient des axes à mettre en place en priorité :


> Accélérer de la digitalisation des acteurs, afin d’optimiser les dépôts et le traitement des demandes d’urbanisme.


. permettre le dépôt électronique de permis de construire avec récépissé, avec la mise en place d’une permanence dans chaque mairie et la mise à disposition des mairies « d’un logiciel de traitement standard des dossiers d’urbanisme »

. la mise en place d’un « chèque-informatique » permettant la digitalisation des services « notamment à destination des mairies et des études notariales non équipées ».


> Préparer la reprise : la sécurisation des opérations et des entrepreneurs.
Comment parer aux « effets de bord sur les opérations déjà engagées ».


En effet, les projets ne sont pas à l’abri de financements rendus complexes, de demandes d’indemnisations, voire de rétractations de vendeurs.

. Sécuriser le prix du m3 de béton, de ferraille et d’autres « matériaux de première nécessité en matière de construction avec des prix plafonds en lien avec les producteurs »,

. permettre le gel des pénalités de retard et autres sanctions contractuelles de retard, au moins jusqu’en septembre prochain. Les opérateurs d’État ou publics devraient également avoir à régler les appels de fonds en fonction de l’avancement réel du chantier.

. rallonger d’un an les autorisations des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme

. allonger les délais d’exonération fiscale sur les constructions de logements (maintenir les dispositifs fiscaux d’exonération de plus-values de vendeurs de fonciers) ou les améliorer.


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Demain…


Des retards de chantier et de livraison à prévoir.

Il est désormais certain que les mesures de confinement auront un impact sur les chantiers donc sur les dates de livraisons de logements neufs. Encore une fois il est impossible d’en mesurer l’ampleur aujourd’hui mais c’est l’ensemble de la construction qui est perturbée.


> sur les chantiers, les organisations sont très complexes. Plusieurs corps de métier se croisent ou travaillent en complémentarité et les responsables ont voulu assurer la sécurité de leurs salariés. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, fin mars, 95% des chantiers de logements collectifs étaient à l’arrêt.

Grand Paris Express suspendu Crise du covid19


> Les élections municipales reportées Très attendues par les professionnels de l’immobilier, les élections municipales devaient sonner le retour des autorisations de permis de construire. Le report du second tour laisse naturellement penser que cette embellie devra encore attendre.


Lors de son allocution le 16 mars 2020, Emmanuel Macron a annoncé le report du deuxième tour sans toutefois donner de date précise. De son côté, Edouard Philippe aurait évoqué la date du 21 juin 2020.

La loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19, promulguée le 23 mars 2020, apporte une réponse partielle. Pour les communes dont le maire n’a pas été élu au premier tour, le second tour des municipales doit avoir lieu au plus tard en juin 2020.
La date exacte doit être fixée par décret au plus tard le 27 mai 2020.

D’ici là, les mandats en cours sont prolongés. Si ces délais ne sont pas tenus, les résultats du premier tour seront annulés et les électeurs invités à voter pour deux tours. Il faut noter que 30 000 communes sur 35 000 ont élu leur conseil municipal dès le premier tour.

Malgré les mesures de confinement et sous réserve d’appliquer les gestes barrières, les nouveaux conseillers municipaux peuvent se réunir à huis-clos et élire un maire.


Il est encore tôt pour connaître tous les impacts de l’épidémie de Coronavirus sur l’immobilier neuf. Après la stupeur des premiers jours de confinement, le gouvernement et les professionnels de l’immobilier travaillent pour maintenir l’activité et préparer la sortie de crise.


L’objectif du lundi 11 mai est désormais dans tous les esprits.


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Et si l’innovation permettait de passer ce délicat virage…


L’après covid prévoit, pour le secteur de l’immobilier et particulièrement la commercialisation, une période difficile.


Ces 8 semaines de confinement auront créé :
. Des décès
. Des dettes
. Des divorces
. Des envies de vie différentes d’avant.


Dans ce contexte,
> L’offre devient plus importante que la demande, et le prix au m² part à la baisse, ou dans les zones tendues son augmentation cesse.
> les potentiels acquéreurs seront-ils toujours dans une perspective d’achat ?
> on entend que les taux bancaires pourraient repartir à la hausse, que les conditions d’obtention des prêts aux particuliers deviendraient plus contraignantes (apport, solvabilité..)


Comment un promoteur peut-il maintenir la réussite économique des programmes déjà engagés, ou même sur le point d’être commercialisés ?


Si dans les années 60 la commercialisation immobilière résidentielle utilisait par des brochures publicitaires de 12 pages, très rédigés pour convaincre le père de famille d’investir à Parly 2, La défense, …


Aujourd’hui place à l’image pour faire rêver le prospect : tablette, vue en 3D, possibilité d’aménager en direct l’appartement avec l’estimation des coûts de ces aménagements. La projection est instantanée.
La beauté du produit imaginé devient déterminante.
L’expérience fait également la différence sur le terrain.


Les nouvelles générations seraient plus sensibles au digital et l’écologie.


Lors d’une visite, il arrive de sous-estimer la force des 5 sens. Pour autant, le futur acquéreur va être plus au moins sensible aux couleurs, aux odeurs, aux bruits/silence, aux matériaux utilisés.
Le but de la visite est qu’il se projette dans cet espace.

Ajoutez de l’innovation dès l’entrée du programme, proposez des services nouveaux comme un local dédié à livraison, la mutualisation de certains espaces.


Trop tard ? trop cher ?


Un exemple, si l’entrée de la porte de l’immeuble se fait grâce à son smartphone, quel sera le ressenti ? Modernité, innovation, high-tech, haut de gamme, pas encore vue !
C’est parfois sur des « petits détails » que les ventes se font !


Le stationnement ?


Après cet épisode Covid, est ce que l’espace laissé à la voiture va poursuivre la chute amorcée ?

On peut imaginer, que les municipalités (équipes nouvelles ou anciennes) aient la volonté de poursuivre ou d’amorcer la réduction de la place laissée aux stationnements.
Par ailleurs, le développement des nouvelles mobilités doivent être intégré dans nouveaux usages… et l’habitat doit pouvoir l’intégrer.

Néanmoins, il demeure illusoire de penser que le « zéro » voiture est pour demain.

Dans les métropoles, c’est la pénurie de places de stationnements, mais les exigences des PLU obligent dans un espace réduit d’avoir X places de stationnements pour Y volume (logements, locaux d’activités…). Si dans un programme, sont prévues des locaux d’activité et des logements, le rythme de vie alterné permet d’envisager un foisonnement, même partiel.

Grâce à la dématérialisation des accès, c’est alors facilité.

Dans les autres villes, il est souvent demandé aux promoteurs de prévoir systématiquement 2 places de parkings par logement, quelque soit la taille du logement (T1, T2…). Ne pourrait-on pas envisager moins de places physiques, un peu plus d’espace vert (pleine terre) et une mutualisation de quelques places de parking ?


Là encore, la dématérialisation des accès et NovAccess, facilite cet usage.

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